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不動産の投資を考える人必見!カードローンの上手な活用方法

不動産の投資を考える人必見!カードローンの上手な活用方法カードローン借入れのコツ
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※申込の曜日、時間帯によっては翌日以降の取扱となる場合があります。

家賃収入が得られて、資産を持てる不動産投資には、投資物件を購入するために借りれる「不動産投資ローン」というローンがあります。

条件さえクリアできれば、誰でも借りることができ、マンションやアパートのオーナーになれるのです。

ただし、マンションやアパートの経営には物件の購入費用の他に、仲介手数料や税金・保険などさまざまな経費がかかります。

しかし、不動産投資ローンは賃貸物件の購入か修理、またはすでに借りている賃貸物件のローンの借換えにしか利用できません。

賃貸物件では、急に修理が必要になったり、途中解約などで解約清算金が必要になることもあります。そんな時に、カードローンがあればすぐに対応できて便利です。

ここでは、不動産を投資目的で買う時に利用できる不動産投資ローンはどんなローンか。また、不動産投資にカードローンを活用する方法などを紹介したいと思います。

不動産の投資にだけは投資目的で借りれるローンがある

基本的に投資を目的に利用できるローンはないのですが、唯一、不動産の投資にだけは投資目的で借りれるローンがあります。

不動産投資とは、収益を得ることを目的として、不動産に投資すること。

不動産投資には3種類あります。

  • 1つは、マンションやアパートなどの物件の購入をして、家賃収入を得るといった経営型の不動産投資。
  • 2つ目は、購入した物件を価値が上がった時に売却して、差額によって得る売却益を目的とした不動産投資。
  • 3つ目は、有価証券化されている、オフィスビルや商業施設の物件の証券を、運用会社を通じて購入して、その物件の家賃収益の分配を得る「REIT(リート)」という、不動産投資信託という投資方法があります。

1つ目と2つ目の投資に関しては、まず不動産を購入しなければいけません。
しかし、現金一括で購入できる人は少ないですよね。

そんな時に利用できるのが、不動産投資ローンやアパートローン。

ただし、3つ目のREITには、これらのローンは利用できません。

その理由は、不動産投資ローンが不動産投資のために利用できるのは、購入する不動産が担保になるから。

そのため、投資信託商品であるREITは、不動産投資といっても通常の投資と変わらないため、利用できないのです。

とはいえ、不動産購入のために利用するとしても、通常の住宅ローンとは違い、借入期間が短く金利が高いうえに、申し込み条件も厳しくなっています。

それなら、通常の住宅ローンで借りれないの?と思った人もいるのでは・・・

残念ながら、不動産投資のために購入する物件には、住宅ローンを利用することができません。

なぜなら、住宅ローンは居住を目的とした物件購入のためのローンなので、ローンを組む人が必ずその物件に住むことが条件になっているからです。

不動産投資ローンは、銀行や信用金庫はもちろん、あまり馴染みがないかもしれませんが、信託銀行で借りることができます。

また、不動産投資ローンは、不動産の購入だけではなく収益物件の建築費用やリフォーム費用にも利用が可能です。

不動産投資には物件の購入の他に経営するための費用がいる

物件さえ持っていれば、放っておいても家賃収入が入るから、マンションやアパート経営を夢見る人も多いですよね。

しかし、マンションやアパート経営は、そんなに簡単で楽なものではなく、家賃収入を得るためには、さまざまな費用がかかります。

マンションやアパート経営で一番重要なのが、部屋の稼働率。

どれだけ立派な物件を持っていても、借りる人がいなかったり、空室が多いと経営はなりたちませんよね。

家賃収入を安定して得るためには、まず購入した物件を「借りたい」と思ってもらえるような物件にして、快適に住んでもらえるようにしないといけないということです。

そのため、マンション経営には、物件購入費用の他に、借りてもらうための費用・快適に住んでもらうための費用・物件を維持していくための費用が必要なのです。

では、不動産投資には、どんな費用が必要か詳しく見てみましょう。

物件購入時にかかる費用

物件購入費用

  • 物件により異なる

売買契約書の印紙代

  • 500万円超1千万円以下・・1万円
  • 1千万円超~5千万円以下・・1万5千円
  • 5千万円超1億円以下・・・・4万5千円
  • 1億円超5億円以下・・・・・8万円

司法書士費用

  • 司法書士・物件の価格により異なる
    およそ10~20万円

登録免許税

売買による所有権移転

  • 建物・・・固定資産税評価額×2%
  • 土地・・・固定資産税評価額×1.5%

不動産取得税

  • 土地・・・(固定資産税評価額×1/2)×3%
  • 建物・・・固定資産税評価額×3%(住宅以外の場合は4%)

仲介手数料

  • 3%+6万円+消費税

火災保険料

  • 物件の面積・構造によって異なる

運営費用

固定資産税・都市計画税

  • 固定資産税・・・課税標準×1.4%
  • 都市計画税・・・課税標準×0.3%

物件管理費用(集金代行・検針・入居者窓口など)

  • およそ家賃収入の3~5%
    ただし、管理会社に委託せず自分でした場合は不要

物件維持費用

  • 共用部分の光熱費・・・およそ1~3万円
  • 消防点検費・・・・・・機器点検(半年に1回)・総合点検(1年に1回)
  • 延べ面積によって異なる
    清掃費・・・・・・・・およそ月2回1万円~3万円(自分でした場合には不要)
  • エレベーターメンテナンス費
  • フルメンテナンスの場合・・・月4~5万円
  • POG(パーツ・オイル・グリースといった月ごとに取り替えなどが必要な部分のみ)の場合・・月2~2.5万円
  • 貯水槽点検費用・・・大きさにより異なる
    例・20人槽の場合およそ年30万円

入居者募集の広告費

  • およそ家賃収入の7%

修繕・リフォーム費

  • およそ物件価格の1%

自分ですれば必要のない費用もありますが、点検費用や税金は毎年必ず発生して、減らせないものです。

修理や修繕費用は突然必要になることがあります。できるだけ削れる費用は削って、プールしておかなければいけません。

不動産投資でカードローンの上手な活用方法

基本的に必要金額も多額で金利の高いカードローンは、不動産投資には向いていません。
しかし、上手に活用すれば、とても便利でスムーズなことがあります。

マンションやアパート経営で突発的に必要になるのが、修繕費。

台風や大雨で土台や屋根・壁などの主要な構成部分が崩れた場合は修繕が必要になったり、水道の蛇口のパッキンや共用部分の電球が切れた時など、時の経過による腐食や摩耗の修繕費用は、大家が支払わなくてはいけません。

放っておいて住人がケガでもすれば、治療費も発生するので、素早く対応しなくてはいけませんよね。

また、住居スペースでおこった急な水漏れや給湯器の故障・エアコンの故障なども修理費用は大家の負担となり、住人が困らないように、すぐの対応が求められます。

多くの場合、火災保険を掛けているので、保険金で支払えるのですが、修理に来てもらうとすぐに必要なので立て替えなければいけません。

そんな時に、保険が降りるまでのつなぎ資金として、カードローンがあれば素早く対応できます。

いい物件の取得には時間が勝負!カードローンで急場をしのぐ

不動産投資を始めようとする人も、すでに1件所有しているけどもう1件増やそうと思っている人も、いい物件が欲しいですよね。

いい物件とは、交通機関へのアクセスがいいところや人気の間取り・人気のエリアにあり収益が上がる物件のこと。

ですから、いい物件はすぐに売れてしまいます。

そのため、いい物件をみつけたらすぐに現金が必要になるのです。

しかし、不動産投資ローンや多目的ローンなどは、審査に時間がかかるうえに、即日借りれないので間に合いません。

そんな時に便利なのが、カードローンです。

申し込みもインターネットやスマホからでき、即日借入が可能なので、いい物件をみつけた時に素早く対応できます。

そして、せっかくいい物件を取得しても、部屋を借りる人がいなければ運営していけませんよね。

その場合、多くの大家さんは不動産会社に募集を委託しますが、契約が成立すると仲介手数料が発生します。

また、仲介手数料は、最大家賃の1ヶ月分必要で、店子さんが決まればすぐに支払わなければいけないので、そんな時にもカードローンだとすぐに対応できて便利です。

退去時に必要な原状回復費や敷金の返還にカードローンを利用

マンションやアパートの部屋を貸す時に、一般的に敷金・礼金、地域によっては保証金・敷引きを預かりますが、借主が退居する時にある程度の費用を返金しなくてはいけません。

敷金・礼金と言われる費用のうち、敷金は家賃の滞納や通常に使用していた場合は、返金しないといけない費用です。

保証金・敷引きの場合は、保証金から敷引き分を引いた金額を返金することになります。

通常に使用していたと判断される基準は、以下のような考え方がガイドラインとなっているようです。

通常の使用とは

  • 家具や家電を設置してできるへこみ
  • カレンダーやポスターなどを貼った事によるクロスの変色
  • 網戸の張替え
  • 画びょうの穴
  • 畳の日焼け

このような、普通に生活をしていてできるへこみや変色は、時間の経過とともに自然とおこることのため、原状回復を借主がする必要はないので、返金しないといけません。

ただし、壁や天井に穴があいている、ガラスが割れているといった場合など、あきらかに通常の生活では考えられないような破損の場合は、敷金からその費用を引くことができます。

そして、退去後に新しい入居者を入れるための、クロスの張り替えや室内クリーニングなどの費用も発生します。

そのため、退去者がでると敷金の返金費用と新しい入居者を入れるため両方の費用が、すぐに必要になるのです。

また、通常退居する届けは、1ヶ月以上前に申し出ないといけません。

しかし、急に転勤が決まって契約途中に退去する場合や1ヶ月きってからの申し入れをされることもあります。

その場合でも、返金の対応はしなくてはいけないので、すぐに用意できない時は、カードローンでしのぐといいでしょう。

すぐいる費用の建て替え利用にカードローンは早くて便利

不動産投資には、物件の購入費用の他にも、維持費や経費がたくさんかかります。

不動産を購入している時点で、大きなローンを背負っているうえに、入居者がいないと収益が見込めなくなるので、むやみにカードローンを利用することはおすすめしません。

しかし、マンションやアパート経営をしていると、急に修繕費用が必要になることもあります。

保険を掛けていたとしても、すぐに保険金は受け取れませんよね。

そんな時に、素早く対応できるカードローンを持っていれば、一時的な立て替え費用として利用できるので、とても便利です。

とはいえ、カードローンは借金です。

不動産投資でカードローンを利用する時は、あくまでも立て替え費用として利用し、短期間で返すようにしましょう。

カードローン選びで絶対にハズしたらいけないポイント

はじめてカードローンを使ってみようと思っても、カードローンについてあまり詳しくないと、どこでお金を借りればいいのか悩みますよね。

筆者も実際にお金を借りるまで迷いました。

 

借りるポイントを3つ上げるとすれば

以下の3つです!

  1. 大手の会社を選ぶ
  2. 金利の低さ
  3. 返済方法

大手を選ぶ

大手を選ぶ、単純ですがここ大事です。

大手と似たような名前のカードローン会社で「審査不要!その場でお貸しします!」といった宣伝や看板を見ますが絶対利用しないように!

 

金利の安さ

アイフル・SMBCモビット・プロミスでは、上限金利が17.8〜18%に設定されていて、大手の金利はほぼほぼ変わりません。安心して借りることができる相場の金利になります。

 

返済方法

コレ、見落としがちです。借りるときは1回で済みますが一番重要なのが何回も繰り返す返済

返済方法が面倒だと返済を忘れたり、手数料が高かったり、気をつけたいところです。

一番利用しやすいのは、アイフルのスマホアプリでお金を返す方法でした。あっという間に返済できます。

 

結果から言うとアイフルが一番利用しやすく金利も安く、返済の手間もかからないです。

 

 

 

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